Este artigo é educativo e não substitui orientação de um contador ou especialista tributário. Regras do IR podem mudar a cada ano. Consulte sempre um profissional antes de enviar sua declaração.
O que precisa ser declarado quando se tem FIIs?
Quem possui cotas de fundos imobiliários precisa declarar três coisas diferentes no IRPF:
- as cotas que ainda estão em carteira (ficha Bens e Direitos);
- os rendimentos mensais recebidos ao longo do ano (ficha de Rendimentos Isentos ou Tributáveis, dependendo do caso);
- o ganho ou a perda obtida em vendas de cotas durante o ano-calendário.
Cada uma dessas informações vai em uma ficha diferente. Confundir onde lançar é um dos erros mais comuns de quem declara FIIs pela primeira vez.
Passo 1: declarar as cotas na ficha Bens e Direitos
As cotas de FII que você possui em 31 de dezembro do ano de referência precisam ser declaradas como bens. No programa da Receita Federal, o caminho é:
- Ficha: Bens e Direitos
- Grupo: 07 — Fundos
- Código: 03 — Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
O que informar nessa ficha
- CNPJ do fundo imobiliário;
- nome do fundo;
- quantidade de cotas possuídas em 31/12;
- nome da corretora onde as cotas estão custodiadas;
- valor de custo de aquisição total das cotas (não o valor de mercado atual).
O valor declarado não é o preço atual da cota na bolsa. É o quanto você pagou para comprar todas as cotas que ainda possui, somando o custo médio de aquisição. Esse valor não muda conforme o mercado oscila.
Se você comprou cotas em datas e preços diferentes, use o preço médio de aquisição para calcular o custo total. O informe de rendimentos da corretora ou do próprio fundo normalmente traz esse dado.
Passo 2: declarar os rendimentos mensais recebidos
Os rendimentos mensais distribuídos pelos FIIs — os chamados "dividendos" dos fundos — geralmente são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo atenda a critérios da legislação vigente: número mínimo de cotistas, negociação exclusiva em bolsa ou mercado de balcão organizado e outras condições.
Mesmo sendo isentos, esses rendimentos precisam ser declarados. O lugar certo é:
- Ficha: Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
- Código: 26 — Outros (rendimentos de FII para pessoa física)
O valor total recebido durante o ano vem no informe de rendimentos que o fundo ou a corretora envia até o final de fevereiro do ano seguinte. Esse documento é a referência correta para preencher a declaração.
E se o fundo não cumprir os critérios de isenção?
Em casos onde o fundo não atende às condições legais para isenção, os rendimentos podem ser tributados na fonte. Nesse caso, o valor tributado deve ir na ficha de Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva, com o imposto já retido informado. O informe de rendimentos indica qual situação se aplica.
Passo 3: ganho de capital na venda de cotas
Se você vendeu cotas de FII ao longo do ano e teve lucro, esse ganho de capital é tributado à alíquota de 20%. Não existe isenção de pequeno valor para FIIs, diferentemente do que acontece com ações (onde vendas até R$ 20 mil por mês podem ser isentas).
Como calcular o ganho de capital
- valor de venda das cotas menos o custo médio de aquisição;
- custos de corretagem e emolumentos podem reduzir o ganho;
- o resultado positivo é o ganho de capital tributável.
Quando pagar o imposto
O imposto sobre ganho de capital em FIIs deve ser recolhido via DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) até o último dia útil do mês seguinte à venda. O código do DARF para FIIs é 6015.
Esse imposto não pode ser deixado para pagar só na declaração anual. O recolhimento é mensal, no mês em que a venda ocorreu com lucro.
E o prejuízo?
Se você vendeu cotas com prejuízo, esse resultado negativo pode ser compensado com lucros futuros em vendas de FII. O prejuízo de FII não pode ser usado para compensar ganho com ações ou outros ativos de renda variável. O controle do prejuízo acumulado é feito pelo próprio investidor ao longo do ano.
Onde encontrar as informações para declarar
A principal fonte de dados para declarar FIIs é o informe de rendimentos. Ele é enviado pelo próprio fundo imobiliário (via site ou e-mail) e também disponibilizado pela corretora onde as cotas estão custodiadas.
O informe deve trazer:
- quantidade de cotas em carteira em 31/12;
- custo médio de aquisição;
- total de rendimentos recebidos no ano;
- valor de IR retido na fonte, se houver;
- CNPJ do fundo.
Se você investiu em vários FIIs, precisará de um informe de cada fundo. Alguns fundos consolidam tudo, outros enviam um informe por ativo.
Nota de corretagem e controle de custo médio
Para calcular o custo médio correto, o investidor precisa das notas de corretagem de todas as compras realizadas. Se você comprou cotas em datas e preços diferentes, o custo médio de aquisição é calculado somando o valor total pago e dividindo pela quantidade total de cotas.
Quando você vende parte das cotas, o custo médio não muda. Ele só muda quando você compra mais cotas. Esse controle precisa ser feito pelo próprio investidor, pois a Receita Federal não calcula por você.
Guarde todas as notas de corretagem por pelo menos 5 anos. Elas são o documento comprobatório do custo de aquisição em caso de fiscalização.
Erros comuns ao declarar FIIs
- declarar o valor de mercado atual das cotas em vez do custo de aquisição;
- esquecer de lançar os rendimentos mensais na ficha de Rendimentos Isentos;
- não recolher o DARF no mês da venda quando há ganho de capital;
- usar o código errado na ficha Bens e Direitos;
- não guardar o informe de rendimentos para cruzar com a declaração;
- tentar compensar prejuízo de FII com lucro de ações;
- declarar apenas os FIIs vendidos e esquecer os que ainda estão em carteira.
Quem é obrigado a declarar?
A obrigatoriedade de declarar imposto de renda segue as regras gerais da Receita Federal. Uma das situações que obriga a declaração é possuir bens e direitos acima de um valor determinado em 31 de dezembro. Quem tem cotas de FII em carteira precisa verificar se esse valor supera o limite vigente no ano de referência.
Mesmo que você não seja obrigado a declarar por outros critérios, possuir FIIs com valor acima do limite de bens pode criar a obrigação. Consulte as regras da Receita Federal para o ano-base específico.
FIIs e ações: as diferenças no IR
Muitos investidores confundem as regras de FIIs com as regras de ações. Os dois são renda variável, mas funcionam de forma diferente no Imposto de Renda:
- Isenção de pequeno valor: ações têm isenção de IR em vendas até R$ 20 mil por mês. FIIs não têm essa isenção — qualquer ganho de capital é tributado.
- Alíquota: ações têm alíquotas entre 15% e 20% dependendo do tipo de operação. FIIs têm alíquota fixa de 20% sobre o ganho de capital.
- Compensação de perdas: o prejuízo de FII compensa apenas ganho de FII, não de ações.
- Dividendos: em ambos os casos, proventos de FII e dividendos de ações costumam ser isentos para pessoas físicas (dentro das regras vigentes), mas precisam ser declarados.
Ferramentas úteis para controle
Manter planilha de controle com custo médio, dividendos recebidos e vendas realizadas ao longo do ano facilita muito na hora de declarar. Alguns investidores usam aplicativos de controle de carteira, plataformas de corretora ou planilhas próprias.
O programa Carnê-Leão da Receita Federal pode ajudar no controle de alguns casos. Para ganho de capital específico de renda variável, o programa GCAP (Ganhos de Capital) da Receita Federal é usado para calcular o imposto a recolher e gerar o DARF.
Fontes e referências
Resumo: o que fazer para declarar FIIs corretamente
Declarar fundos imobiliários corretamente exige atenção a três pontos separados: informar as cotas na posse como bens, declarar os rendimentos mensais na ficha adequada e recolher o imposto sobre ganho de capital mensalmente quando houver venda com lucro.
O informe de rendimentos enviado pelo fundo e pela corretora é o documento mais importante. Guarde-o e use-o como base. Se tiver dúvida sobre alguma situação específica da sua carteira, consulte um contador especializado em declaração de investimentos.
Para aprofundar o entendimento sobre fundos imobiliários, veja também o guia sobre o que são FIIs, sobre como funcionam os fundos imobiliários e o artigo sobre como declarar ações no IR.
